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門前改装記-古い窓をはめ殺し仕様に-

今日も忙しいフリが大変なよねです(うそ)


さて門前は先日ブログで記載した通りリノベ前に次の入居者さんが決まりました。


http://yonetomo113.com/?eid=552


大工工事はこの週末にも打ち合わせ、

中旬より作業に入ります。


その前に仕様書にない、気になる箇所をいくつか合間にやります。


出窓の側面側にも窓があるタイプです。

門前は防衛省の住宅補助1種対象ですので窓は全て2重サッシに変えてもらえるのかと思いきや壁面に対して水平な窓のみ対象との事でここだけ変えてもらえませんでした。(ガッデム)


見辛いですが。。。

こんな感じで鍵を閉めても隙間が空いてしまうので冬寒いと思いどうするか思案。


「正面にサッシあるし焼き杉外壁にはって断熱材いれて塞ぐか?でも採光気になるしなあ」と考え結局

「はめ殺しにしよう」となりました。


歪みもさることながら一番苦戦したのが「蚊」

この時期の日陰部分もう大量にブンブン飛んでます。

あちこち刺されてイライラw


で、なんとか完成。


ポリカは断熱、耐熱の高いやつを空気層を作り2重にして完全密封してありますので冬暖か、夏。。。は知らんけど涼しい?w仕様です。


残り細かい作業をやります♪

author:よねとも。, category:不動産関連, 12:31
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幸運の流れ(入居決定)

さて、よねの持っている物件はこの初夏より3部屋戸建てで空きが出ておりました。

大竹元町貸し家(新築購入で7/末退去)

岩国市門前(家賃滞納の常習になりつつありましたので7月末退去)

岩国市川口(ずっと家賃滞納で6月末で強制退去)


それぞれドラマがあったのですがブログであれこれ書いてましたのでかいつまんで書くと、

大竹元町はよい話です、新築買ったのでめでたし。

しかもきれいに使ってくれていて即募集できました。


門前、ネコ多頭飼いで退去時確認はボロボロ、3年でここまでとは。。。現状回復でかなり、超絶にゴネまくり。


川口、昨年5月に入居後2ヶ月だけまともに支払いで後はずっと滞納。賃貸保証会社が色々動いてくださり今年6月無事明け渡し。滞納家賃滞納6月までは保証会社が振り込み、ありがたや。


大竹元町はそのまま貸し出し、まずは川口のリノベーションです。

2Fは和室2部屋ふすま続きだったのを個別に分けて洋室化。

ここはアクセントクロスを使って〜みたいなことはせず普通に(柄物のクロス)修繕し現在掃除待ちで週明けより募集待ち。


さて残り2部屋。

実は10日前に大竹元町には「70台の高齢ご夫婦の方は大丈夫か?」の問い合わせがあり。

僕はその点問題にしてないですと伝えると内覧希望。その日に入居申し込みがあり成約しました、やったねw


門前。上に書いたネコ多頭飼いの影響で内部確認はおしっこ臭い&引っ掻き傷。。。

こんな感じで所構わず引っ掻き傷&糞尿被害です。

「床もいつも掃除してました」がこれです。

2、3日でこんなのならねえぞおいw

床に白かびって結構なあれですヨw

「現状回復60万」

まあそんなこんなでお金なしでごねまくる、ない袖は振れないだろうと敷金没収+日割り日数分家賃4万円で手を売ったのが先週。


これからの時期閑散期ですので急がなくてもいいやとのんびりリノベーションしようと思いましたが忘れないうちに2つの物件のマイソク持って客付けして下さった3つの業者さんにだけ先に資料を渡す。


「内部は現在解体最中ですので11月位には入れます。クロスは◯◯、床材をあーしてこーして」みたいな仕様書をあわせて渡すとその日の夕方、

「ペット可能の物件で平屋、キレイ(に直す)」って言う物件が希望との事でお一人明日案内します」

と言われてビックリ。

まあ決まらないだろうと思ってたら翌日電話で「決まりました!」との報告。


マジで?www


そう、圧倒的なこの数ヵ月の人様の物件視察によりよねの知識と引き出しは大幅に増え

パク、、、オマージュに成功したようですwww


家賃も6万から7万2000円にアップ。すげーw


本日入居者さんに仕様書の確認や改善、希望をお聞きするのに10時より打ち合わせ。

最近こういう仕様書作るようになりましたw

前までは手書きで書きなぐりw


今の不具合ある箇所は全て(事前にチェックした箇所)修繕します。

クロスや床はこれ使って〜みたいな提案すると、

逆にそこまでしなくても大丈夫シンプルなので問題ないですと謙虚。

床もおしっこの匂いすると伝えると「内覧時そこまで匂いませんでしたよ?」とおっしゃる。


「控えめにいっても神」


床は全部剥がして根太からやり直す予定でしたが既存のフローリングの上からフロアタイル張る形で落ち着きそうです。


唯一の希望は外の庭に雨避けのルーフタイプの庇がほしいってだけ。

ウッドデッキ作ろうとしてた位なので快諾。

1時間過ぎの打ち合わせ後に、

「希望する物件でしかもきれいに作り替えてくださるのが凄く嬉しいです、よろしくお願いします」

と言われ大家冥利につきます♪


10月中旬より改装始めて早めに完成させたいと思います!


author:よねとも。, category:不動産関連, 20:22
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竹屋町決済

本日は曇り空広がりますが11時から竹屋町の決済でした。


決済前からまあ色々ありましたが(苦笑)無事決済を迎えられました。

もめ事内容はこちら。

http://yonetomo113.com/?eid=549

http://yonetomo113.com/?eid=550


決済自体は事前準備もありスムーズに20分ほどで終了。

今回の件でお世話になった営業のSさんに改めて謝罪とお礼をしました。

「個人的にはSさんのお陰で今回の成約に繋がりました。(別に今探してるエリア諸条件を伝え)またよい物件あれば是非お願い致します。」

と言うと「丁度いいのがありますよ」と

紹介を受けました。え、まじで?w


この物件は障害者のグループホーム関連を視野に入れた物件です。

細かい点は奥さんに見て貰わないとわかりませんが聞き及んだ条件は満たしている様子。

後は、、、お値段w


やっぱり大人の対応して良かったと思えた瞬間です。

結局人対人のお付き合いが大きなウェイトを締める中今回Sさんのような真摯な対応をして頂けるのはまれです。

今後長いお付き合いが出来るように僕も言動に気を付け真摯に応対したいと思いました。

author:よねとも。, category:不動産関連, 12:40
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竹屋町改装記前哨戦-大人の対処しよう-

さて先日の竹屋町の問題。

http://yonetomo113.com/?eid=549



重説してくださった業者のYさんと電話。

「売買契約書に現状勇姿渡しとかいてますよね?」

を縦に一歩も譲りません。


いやいや再度繰り返しますけど重説に残置物説明ないし「契約その時点で入居者退去してないので残置物想定外だったんでしょそちらも?」

って話です。

それに現状勇姿って土地建物に関して瑕疵担保の意味合いを含んでの話だと思うんですけどねえ。


この方あげくに「裁判したけりゃすればいいじゃないですか?」と宣う。


逆ギレうぜーーーーーーーw


「あーじゃあもういいです。裁判云々は最終手段ですし。今回のこのネタ実名で色々あげさせて貰いますね、ネタ的に面白いし。それなら僕は問題ないですよw」


と言うとだんまり。


沈黙うぜーーーーーーーw


「まあ社長さんにどうするか指示判断仰いで折り返し明日にでも返事ください」と言って切ります。


後日営業さんから電話。

先日のYさんとのやり取りで僕もヒートアップしていたこともあり余計な一言を言ってしまい、営業Sさんにご迷惑をお掛けしたかもと後悔しておりました。


この営業Sさんは凄くよい方で間に挟まれつつ尽力して頂きました。

電話いただいた直後口頭で「余計な一言を言ってしまいもしかして電話切ったあと責められたかもと後悔してました、申し訳ございません」というと、

やっぱり案の定責められてましたorz


営業Sさんから、これ以上お金をかけれない理由(赤字が出るから)や入居者を追い出すのにお金を渡してる事、敷金の類いは前持ち主から預かってない事等々色々お話頂きました。


最後に「うちの説明や対応が悪いのはわかるのですが580万でよねさんに売ってもよねさんは絶対損しないと言いきれるエリアですし買って後悔はさせません、どうか大人の対応で決済して頂けませんか?」と言われ、一旦持ち帰ることに。

たまたま銀行さんにいて支店長に経緯を話すと

「9月ででるの?ラッキーじゃん!(きれいに直して家賃高めで貸せるから、退去させる手間もないしと言う意味)」


嫁に聞くと「営業Sさんの言うとおりかって後悔はしないエリアよ?後はあなたの問題」


うーん。。。


翌日熟考の末買う旨営業Sさんに電話しました。

僕としてはどちらでもいいのですがSさんに間に入って頂き迷惑をかけた事、Sさんとの関係性を今後続けてよい関係を築ければ結果得するだろうとの判断です。


大人の対応、出来ましたw

30日無事決済になりました♪





author:よねとも。, category:不動産関連, 13:09
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竹屋町改装記前哨戦-早速もめ事-

台風も無事通過しての本日。

被害皆様は大丈夫でしたでしょうか?


さてこの竹屋町の物件、業者より週末夜に

電話があり。


先週売買契約は済ませており、この26日に決済予定です。


「すみません、今日竹屋の退去で現地確認したのですが入居者さんはボストンバック1つで出たらしく残置物がそのままなんです。」


いやいや、えー?www


まじかと現地確認。


よ、夜逃げ後みたいじゃん!orz


内部確認後折り返し電話し、担当と話し合い。


業者の言い分:「重要事項説明時に現状渡しと説明しているのでこのまま、残置物撤去はしない。文句があるなら裁判でもなんでもしていい。手付けの50万は返す。」


よねの言い分:「20日の退去時点で僕は売買契約は交わしているが決済迎えておらず現時点での持ち主は業者、責任持って撤去してくれ。現状回復しろとは言わないからとにかく残置物捨ててくれ。」


業者:「重要事項説明に現状渡しと書いていると説明しましたので一切やらない(2度目)」


よね:「現状渡しの説明時に入居者さんは退去してないし現状を写真でも何でも確認してない、あわせて(残置物ありの)現状渡しというなら重要事項説明の時に残置物ありと説明するべきだがそれもない。

そちらも残置物ありは想定してなかったので説明してないんですよね?」


というと黙る。

言いくるめようとするんだけどまあ10年近く色々やって来ているので少々事では折れませんw


さてこの場合責任の所在どこにあるんでしょうねえ?

入居者さんとは仲介業者を通じては連絡つくらしく、ぶっちゃけ入居者さんと仲介業者の責任ではあるんですよね。


それを踏まえてこっちでやっていいというなら連絡先教えろと言えば個人情報だから無理という。


じゃあお前が責任もってやれやあああああ(大声)

ふと思ったけどこれ、「手付け倍返しで契約解除してお金Getできるんじゃね?」

と思いましたがどうなんだろ?


無事売買迎えられるんだろうか?w



author:よねとも。, category:不動産関連, 19:57
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エコカラット施工&オサレポスト

「前回最後といったな?あれは嘘だw」

イヤサイゴニシタカッタンデスケドネ。。。

 

【空室リノベーション】

http://yonetomo113.com/?eid=545

【LED照明交換、スイッチ取り換え】

http://yonetomo113.com/?eid=540

【駐車場のライン引き】

http://yonetomo113.com/?eid=539

【内部フロアタイル、ベランダ防水施工】

http://yonetomo113.com/?eid=544

 

大竹立戸の追い込み中、着信アリ。

「先日はどうもありがとうございました、玄関なのですが外から雨漏りがするので見て、

エコカラット貼りたい、ついでポストも変えたい。(要約)」

 

 

というわけで現場確認。

 

えーと外見えてね?www

 

木の節からも水が入ってきている感じです。

バックアップ材詰めてコーキング、20mmヒノキをかまして、オイルステイン3度塗りでいいかな?

で完成。

 

 

次は内側です。

 

これが元画像です。ポストを外してサンダーかけて節をコーキング。

エコカラットを張っていきますがここで痛恨のミス!

レーザーレベルを忘れてしまいました。。。

まあ300角だったので変な端数もでないし最後列は

エコカラットサンダーかけて合わせるかと

端から張っていきます。

(ヨイコノミンナハマネシチャダメデス)

 

んで完成っと。

簡単に文章化してますが端の処理がまあ面倒くさいこと面倒くさいことw

当然正方形な訳ないので仕方ないのですが。

貼り終えて1日乾燥の次の日。

ポストの穴位置を決めて穴あけ、エビプラグを撃っていきます。

穴は35mmだったのでうっかり削らないよう養生テープで調整。

 

ここでも失敗。本当は3個2列だったのを使い勝手考えて1列にしたので265mmポストにしました。

左右の丁番が当たらないように12mmずつ開けたのがまずかった。。。

最後のポストがギチギチになって上があかないという凡ミス。

8-10mmで丁度よかったんですね、やり直し。

スイッチもあるので少し余裕を持たせました。

 

 

入居者さんにも「格好いい」と喜んで頂き冥利に尽きます。

少し失敗したけどねwww

author:よねとも。, category:不動産関連, 17:49
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廣島蚤の市

晴天〜秋晴れですな。


昨日から廣島蚤の市をやっているそうで。

https://store.tsite.jp/hiroshima/event/t-site/9245-1135470829.html


何年か前にアンティークのランプ付き鏡を購入して和木の自立援助ホームに取り付けております。


今回も掘り出し物がないか物色中です。

こういうの見るの楽しいw


author:よねとも。, category:雑談その他, 12:52
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空室リノベーション

さらに内容は前回の続きです。〈最終回〉

【LED照明交換、スイッチ取り換え】

http://yonetomo113.com/?eid=540

【駐車場のライン引き】

http://yonetomo113.com/?eid=539

【内部フロアタイル、ベランダ防水施工】

さてさて順番が前後していますが実はオーナーさんから1番最初に依頼を受けたのが
これだったんです。
「空室が5か月ずっと埋まらないから何とかしてほしい」です。

いや僕事務所に大竹2件、川口、門前、と5つ物件抱えてるので他人の物を抱えてる暇がないと
最初はお断りしたのです。
おおまかな「自分だったらこう直すかな?」みたいなプランニングをわざわざ【無償で】
む、しょ、うで!作ってあげましたよ、ええ。

ダイジナコトナノデ2カイイイマシタw


でも大工さんの手配だけしてくれからクロス屋さん、電気工事屋さんと手配しているうちに
なぜか責任感じてしまって結局自分でやる事になりました、ハハッwww

こーんな感じで仕様書つくってねえ、本当。

自分の物件でもここまでしたことねーわwww

下に広告表示されてるのは無料に画像アプリ使ってるせいですw

 

リノベーション前はどこにでもある白い壁の3LDK65平米

家賃8万円。

 

みると可もなく不可もなくなんだけどやっぱり古臭い。

自分のいじりたいようにさせてくれるなら引き受けるとの意見にそれでいいと

おっしゃってくれたのでおもちゃが増えたと好きなように、コスト内で

いじります。リフォーム費用50万前後+アルファ。

 


というわけで2週間ほど時間を頂き施工。
費用を浮かすためにキッチンダイノックシート張ったり電気工事はもう自分でやったり。。。

下地調整してフロアタイル施工に

+アルファ部分は交渉しエアコン3台新規に取り付け、照明器具全部屋に、
新品の下駄箱設置させて頂きました。

結果のほうは1か月ほどで内覧後8000円アップの8万8千円で決まりました、
ふう、正直好き勝手にやって家賃あげられなかったらどうしようかとヒヤヒヤ
してましたが無事決まってくれて良かったです♪

 

author:よねとも。, category:不動産関連, 16:15
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簡易測色 cube

台風過ぎてあーつーいぃー。。。



さて自他共に新しいもの、ギミック家電大好きな僕の心を掴んで離さなかったものが

賃貸住宅フェアにはありました。

 

Palette Cube(パレット キューブ)で、 あらゆる表面の色データをとらえる!

簡易測色 cube

https://www.swtoo.com/cube/


あなたがキャプチャした色を日本塗料工業会(JPMA)塗料用標準色(2019年K版 対応)、
慣用色名、系統色名、日本の伝統色、Benjamin Moore(ベンジャミンムーア)、
PPG、RAL、COPIC(コピック)など何千もの搭載された色合いと照合できます。

これ何気に凄くね?
これさえあれば街中であ、おしゃれな色合いだから真似して使いたいと思ったときに
cubeを当ててピッとキャプテャしたら塗料の型番わかっちゃうんですよ!

そう、竜王の悲劇なんか起こらなかったんや!!!www

29800円とな?ポチィ(byアマゾン)
早速届いて開封の儀

スマホにアプリ入れて準備オッケー。


サンプル画像の邦画分かりやすいので拝借。


こんな感じになります♪

いやーこれ便利だわ、外壁打ち合わせや室内壁の色を選定するのに最高です。

その内クロスもこういうカラーピッカー擬きでるんじゃないだろうか?

絶対買うわw

author:よねとも。, category:不動産関連, 11:11
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内部フロアタイル、ベランダ防水施工

内容は前回の続きです。

【LED照明交換、スイッチ取り換え】

【駐車場のライン引き】

http://yonetomo113.com/?eid=539

さて築年数30年超えのこの3F建てRCマンション。
ずいぶんくたびれている印象なのでオーナーさんはそこを気にしています。
内部のコンクリ階段と廊下の薄汚れたの何とかならないかと相談されました。
同時にベランダの防水もしたいと。

あー、これ長年の靴のゴムやら汚れやら、油etcで落ちないんだよねえ。。。
一応高圧洗浄してみましたが全然消えない。
知り合いの業者さんに聞いてみると、
「マンション用の屋外用フロアタイルとかあるよ、それ張ればきれいになるし見栄えよくなるよ」
との事。あーそういえば高級マンションとか張ってますよね、あれ。
オーナーさんも同じことを考えていたようで見積もりの末依頼。
側面の上り部分だけ塗装しこんな感じ。
一気に高級感が出てきましたゾw
入居者さんがまた良い方ばかりでトランクルームも張りたいといえば内部の荷物を全部6世帯出して下さるし
駐車場が足りないときは「日中アイテルから夕方まで使っていいよ」との声。
ありがたやありがたや。。。
ベランダの防水施工も、
おかげで建物ステータスも上がりみんなwinwinでした。
オーナーも入居者のために、入居者はそれに協力するというのが自然にできる、
利回り多少下がってもこういう関係性でいたいものです。
author:よねとも。, category:不動産関連, 14:15
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