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久々の金融公庫

今日は自宅のプラン作ったり五日市のプラン煮詰めたり午前中を使い、

午後からは日本政策金融公庫へ。

岩国の日本政策金融公庫は移転し岩国駅前へ4月より移ったそうで。


今回融資のお願いで来てびっくりしたのは今までの担当さんが移動になってた事。

よく考えたら5年位お世話になっておりました。

新しい担当の方もキビキビハキハキした口調で流石の貫禄です。


先日ブログでも書いた、大竹立戸の物件代+リフォーム費用をと言うお話と担当が変わった為うちの事業を軽く端折って説明。

現時点では満室運営出来ております、ええ11月末に空くんですけどね家賃滞納で。。。



事業的にはシングルマザーむけのシェアハウスでの融資実績もありますし今回もNPO絡み。

支払いも滞ってないので行けるとは思いますがどうなるかな?


世間話ついでに融資情勢を担当さんが変わった事ですし振ってみた所、


今も昔も日本政策金融公庫と言うのを前提にお話すれば融資が厳しくなったとか緩いとかそういう変化はないとの事。

そもそも銀行とは融資事情が違うので比較できないというのがある、来店されたお客様でも同様に「銀行が融資厳しくなったので」と愚痴をこぼされる方が増えたなという印象。

一時期に比べサラリーマン大家さんが来られる事が減ったというのは感覚的にある。

それでも日本政策金融公庫は基本融資10年程度なのでよほど収支に見合うものでなければという意味で減ったのかもしれないとの事。


なーるほど。

メリットデメリットはあれど使い方次第と言う事ですなぁ。

一応銀行さんには20年融資でお願いしたい所ですがまだリフォーム費用算段出来てないのでそれを作成後もう一度日本政策金融公庫、銀行巡りする必要ありそうです。



author:よねとも。, category:不動産関連, 18:53
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自宅決済♪

先日金消契約を済ませ

本日は美の里の物件決済日でした。


いやーしかしあれですな、中古のボロ物件買うのと変わらんかと思いきや融資承認得る為にあれだせこれ出せと本当に面倒くさい。

1度に済ませてくれればいいのに書類出した翌日に追加で何出せというのを3回くらい繰り返されてブチ切れる寸前でした。


事前に準備済ませたので本日は時間20分程で終了。

晴れてこの5DKの所有者になりました♪

これを3LDKに作り変える訳ですが嫁さんの希望が「高須みたいなのと言うか高須そのまま」を再現しろとおっしゃる。


僕は色々あれしたいこれしたい派なので過去は振り返らない主義ですw

どこで妥協点を見出すか難しい所です。

自分の住居なので派手さより暮らしやすさを優先にしないといけませんしね。


と言う訳で今年の4月より止まってた改装記、「美の里改装記」が始まります。

と言いつつ今回は僕あまり触らないかも。。。


author:よねとも。, category:不動産関連, 13:41
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今日の奥さんとの映画。

ずっと見たかったヴェノムw



author:よねとも。, category:奥さんとデート, 14:06
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準天頂軌道衛星「みちびき」本格始動

昨日11月1日は準天頂軌道衛星「みちびき」の本格始動開始日でした。

こちらの導きについては以前FBで野口さんに教えて頂き勉強を少しだけしておりました。

 

詳しくは内閣府「みちびき」のHPに記載がありますが

 

>みちびきとは、準天頂軌道の衛星で構成される衛星測位システム(Quasi-Zenith Satellite System:QZSS)のことである。衛星から位置情報を計算するシステムであり、全地球測位システム(Global Positioning System:GPS)と同じように衛星により現在地を測定できる。
 みちびきはGPSと互換性があるため、「日本版GPS」と呼ばれることもあり、GPSの役割を補完することを期待されている。GPSでは誤差数メートル単位だった位置測定の精度を数センチにできるという特徴を持つ。
 みちびきは2010年9月11日に初号機を打ち上げられ、JAXAにより運用されている。2011年に内閣府が「4機体制を整備した後、7機体制を目指す」としていた。
 2010年の初号機打ち上げから追加で3機(準天頂軌道2機、静止軌道1機)を開発し、2017年度に打ち上げを実施した。また、「2023年度をめどに持続測位可能な7機体制での運用を開始する」と決定されている。
 4機以上の衛星で衛星測位は可能である一方、より安定して位置情報を得るために、より多くの衛星が必要としている。

 

 

軽ーく話をすると今までスマホやカーナビのGPS制度が最大10mの誤差から

数センチ程度の誤差になるという画期的な人工衛星なのです。

 

当然対応している携帯もiphoneは7辺りから、androidはまちまちですね、

ここ1年位の端末しか対応しておりません。

http://qzss.go.jp/usage/products/list.html

GPSの精度が何に影響するか、感の良い方はお気づきでしょうがスマートロックの
制度に影響するのです。
現在実験用に高須の物件にスマートロックを取り付けておりますが
みちびき対応製品なら玄関前に立った時点で自動開錠、5m離れて自動施錠が出来ます。
現状だと10m前辺りから自動開錠設定(60秒で鍵が自動で締まる設定にしているので)
すぐ入らないといけない、施錠は外出した時なので50m辺りで施錠設定していたのです。
これだと思い荷物を両手に抱えている時は当然歩みが遅くなり60秒に間に合わないですし
GPSの精度にも影響するので開かなかったりすることもたまにあります。
それらが一気に解決するというのは僕にとって結構嬉しいニュースです♪
所持物件のアパートや戸建てに取り付けるのをさらに前向きに検討しようと思います。
author:よねとも。, category:雑談その他, 10:33
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物件内覧in心理的瑕疵物件

程よく晴れ間が見え日中暖かな日差しの今日。

週末いつものネットサーフィンで業者のHPを閲覧しているとお安い物件を発見。


築年数34年程31坪、1100万。

この辺りだとこの坪数なら1600-1800万位?するはず、しかもオール電化とか。

お安いわーと問い合わせ。


「自宅or事務所で考えているのですが相場的にお安いですね、何か不具合があるのでしょうか?」


「売り主の奥さんが自死されての売却で心理的瑕疵がございまして。。。」


なぬ???

HPそんなの書いてねーよ事前に書かないとw

家の中も残置物てんこ盛り(とはいえ生活臭する程度のものらしい)含みでの価格だそうで。

うん、事務所として使うならありかもしれんと内部見たいとの申し出に、

「すみません載せたばかりなのですが既に先程買い付け頂きまして。」


oh...


2度びっくりw

買う人いるんだ、俺以外でもw

そうよね、霊感ない人は関係ないものねw

住めば都っていうしね、賃貸に出すかもだけどw

と言うわけで2番手候補というポジションで落ち着く。


もう1つ。

これはHPにも書かれていた堂々たる心理的瑕疵ある戸建て。

なんだろう、とうとう行き着く所まで来ちゃったよ感があるんだけど。。。



接道が悪く本来なら坪50万はあるのですが坪15万程&心理的瑕疵と言うことで490万の売り出し。


内部は残置物山盛り。しかもこれ1度45lを40袋ゴミ出しした後というので恐れ入る。。。

(モザイクかけます)


現状100万は確実に値引けます、150万位が落とし所かなというニュアンス。


内部をすべて見て雨漏り後なし、室内もクロスの張替えと床一部張替え、コーキング、清掃程度で貸せそうと思いきや庭に出ると植物が鉢を飛び出してジャングルです。。。

これ撤去に金かなりかかる&残置物撤去、うーん。。。


元々近所に持ってる物件の家賃を参考に心理的瑕疵分も踏まえて、240万で買い付けを入れました。


業者さんはうーんどうだろうとおっしゃってましたがまあだめならだめで仕方ないと諦められます。


絶対ほしい物件ではないのでw


色々世間話をすると問い合わせと反響は凄く僕の前に7、8組はお連れしたと。

サラリーマン投資家の方が結構多く検討されてましたとの事。

買い付けは?と聞くとまだどなたも入れてないと。

空気が淀んでる気がするとか色々言ってたそうです。

周りにも前後に空き家が多く買ってまとめてアパートでもという話もあったそうですが道路付けが絶望的に悪く流れたと。


うーん、将来的にそう言うのもありかもなーと妄想しつつ帰宅しました♪

author:よねとも。, category:不動産関連, 17:23
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新築建築記−銀行に現状説明−

本日10時より五日市アパートで融資を受けた銀行へ現状の事情説明。
嘘やごまかししても自分の首締めるだけですからね、そう、正直村出身「よねとも」です。(この時点で嘘とか言わないでw)


A4サイズの紙に、

・解体後フェンスを建てられた点、予期は出来ず全て解体後の話


・地主さんとは前向きに撤去して頂ける様話は進んでいる


・隣地は業者が抑えたが通行券主張してて地主さんとは不調に終わっている、現在時点ではまだ未定だが手付解約で売買をなくすかもしれない


・3F12戸建てで融資を受けたが建築基準法がありいいものが建てられないので2F10戸建てに切り替えて融資額を減らしたい、

もしくは融資額MAXとの差額差を現在進めている収益戸建て購入に割り当てたい


と説明書きしお渡ししました。


銀行よりの意見は、


・プラン変更等で最終的な融資額が変更になるのはよくある事。

・上にはフェンス云々の話はせず収益見直しで減額でプランを練り直ししたとする。

・【重要】収益戸建ては今回絡めない、別に見る。

アパートの融資はうちも厳しくなり五日市の件はギリギリセーフ位ですと。


融資について色々伺いましたがイケイケ姿勢だったのにだめになった理由はやはり金融庁からのお達しがあったせいですと言われました。

ただ、仮に業者の土地が2番手として出てきた場合、今回の件にぶら下げて融資出すことも検討するのでその時は持ってきて下さいとの事。

収益戸建てはリフォーム費用見積もりを出して再度持ってくる事になりました。


10戸に変更となりましたがフェンスの件も含めすべてが上手く廻るよう全力を尽くしたいと思います。


author:よねとも。, category:新築アパート, 18:02
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祝自宅売買契約

以前ブログに書いた通り買い付け入れてた1800万の美の里物件。


1500万で指した所、押し戻されて1600万で契約となりました。

まあ1500万では山のような残置物そのままでオッケー、瑕疵担保なしと言う買い付けでしたが売り側仲介業者がすべて残置物撤去したとの事。

エアコン等は付属品として残してくれるとの事で嫁さんもオッケーが出まして本日無事売買契約を結びました。



住宅ローンは仮審査はすでに通っているので本審査に望んで金消契約するのみです。

重要事項説明受けると3年位前にオール電化に変えたって説明、あらかなりお得なんじゃないの?


ラッキー♪




やっとお家が手に入るよやったね♪

author:よねとも。, category:不動産関連, 21:17
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物件調査inNPO関連

なんか最近忙しい。。。

 

おかしいな、新築やって悠々自適にゲームやって惰眠を貪るはずなのにw

 

 

新築懸案(問題山積み)

住居懸案(仮審査オッケー貰った♪)

NPO懸案

買い付け入れた戸建ての融資付け

知識不足(新築アパート)のための勉強

 

 

そしてもう1つ別のNPO懸案で物件探しが加わりましたとさ。

イソガシイコトハイイコトダ

 

 

こちらの条件は

・広島県大竹市であること

・6LDK以上必須

 

 

の2項目、この6LDKが難しすぎる。。。

中々タマがない&合っても築70年位の古民家で全部畳だったり。

そんな中で2つほど候補を絞りました。

今回は僕が購入、リノベしたものを年間契約で借りるという変則的な懸案です。

 

 

 

お値段との兼ね合いもあり候補はこの2つかな。

上が400万土地で売っていたのでかなり傷んでいる、駅18分高台。

下が740万ちなみに母屋も別途ありでめちゃくちゃ広すぎる、駅13分高台。


2つを見て即決したのは下でした。。。


 

 

 

和風庭園風で「あまりリフォームいらないんじゃない?」

なら結果下がお得だと思ったら甘かったw

お風呂久々の五右衛門風呂w

逆にこれ活かしてリノベーションしようかと思ったけどそんな知識ないし。


適度にリノベもされていますがさすが昔の地主さんのお家。

広い、無駄に広いw


どうしよう。。。

author:よねとも。, category:不動産関連, 15:33
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新築建築記-フェンスについての情報交換-

前回の続きです。

 

その足で夕方17時より今回の件での情報交換。

売主仲介業者A(僕、業者Mの土地両方担当)

僕の土地買主側の仲介業者B

地元の建築設計業者M2人

 

の合計5人での話し合いです。

 

 

大まかに地主さんとの話をかいつまんで説明後、

まずは1番最初に地主さんに業者Mがどのような同意書(覚書)を出したのかのお話を聞きました。

 

業者Mはこの土地にアパートを建ててそれを売るという計画が前提にあり、2面道路に面している

この土地に目を付けたという事。

最初のヒアリングでは共通の知人に仲介して貰いまあ割と前向きな返事が貰えたと。

 

いざ同意書を出した所そこから連絡がぷっつり途絶えてしまい毎日電話するが

全然相手にして貰えないと半泣き。

 

業者Mは知人仲介しての最初の話し合いの時に、

僕が解体直前まであいさつに来なかった、解体後の片づけがきれいじゃなく

泥がうちの敷地に入り込んでる

という点を立腹されてたとの事でした。

 


これは今回地主さんに改めてお話しし謝罪もしたのですが、

僕が土地を買い付けたその日に13世帯と、事業所には挨拶に行っています。

その10日後解体前に改めて菓子折りをもって13世帯と、事業所に挨拶に行ったのですが

事業所=地主さんとは知らず地主さんは近隣で別事業を営んでおられたのです。

最初の挨拶は事業所より連絡しなかったようで解体前の菓子折りと名刺だけ地主さんに

届けたと。

 

「事業所には挨拶に行ったのですが地主さんの事業所とは知らずに大変失礼いたしました。

また解体後の片付けもきちんとされていなかったとの事併せてお詫び申し上げます。」

と伝えて問題なしです。

↑という話を業者Mにも伝えます。

 

1番の問題点で同意書にサインをしないというのは弁護士と、地主さんの建設業者(Cとします)

が話しあった結果だと思います。

これは僕が感じたことですが業者Cが位置指定道路が将来的になくなる可能性も〜と

言っておりましたので恐らくそこが引っかかっていて通行権を主張されると

位置指定道路を廃止することが困難な為

今返事をしないのではないかと見解を述べました。

ただ購入するうちとしても将来的に通行権はいらないにしても位置指定道路が廃止になれば資産価値という意味でも思い切り下がるのでオッケーは出しません、当然ですね。

 

仲介業者A、B共に特にAは反対側の私道の持ち分なしを1〜2年以上、

計画を含めれば3年かけて13世帯に持ち分を文筆して売買にこじつけた際

あらゆる事を想定はしたがフェンス張られるまで考えてなかったと。

 

元々Aの別担当者が地主さんにうちの土地が出たときに買い取ってという話を

2年ほど前にした時に高すぎて話にならんからいらないと

断られたという事でした。

 

業者Mは結構深刻な問題らしくフェンス撤去、通行権を頂けないと

計画が頓挫してしまうと頭を抱えています。

とりあえずフェンス立っていたのを見つけたのは僕も偶然ですが

連休明けにも業者Mより地主さんにアポとって

フェンスが合ってびっくりしたんですよ的な会話から話を

聞きだすしかないとの結論でした。

 

ここで最悪の事態、地主と喧嘩して裁判するか手付解除して違約金払って(決済自体は12月)

キャンセルかになりそうですが1度持って帰ってあらゆることを想定して

検討しますとの事で話を終えました。

 

今回情報交換をしているのは地主さんには秘密という約束で。

 

あれ?これ業者M解約したら2番手俺じゃね?

俺手に入れたら色々事がうまく進んじゃわね?

 


という夢物語に3時間前緊張でドキガムネムネしていたのを忘れ帰路につきましたw

author:よねとも。, category:不動産関連, 12:52
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新築建築記-フェンスについての話し合い-

一昨日昨日と急激にアクセス伸びてます。

ああ、皆さん人の不幸大好きですねえ、

ザマァと思わないで、メンタルやられちゃうw

 

色々な方にご意見やアドバイスを頂き完全武装を施し待ち合わせ。

第三者として同情を引くために母上様を召喚しました。(策士よね)

 

挨拶もそこそこに本題のなぜフェンスを張られたかを聞きました。

要約すると、

・君が前回挨拶来た時に「わかりました」と納得しアパート完成後フェンス張るつもりでいた。

 

・その後君の隣の土地(以降業者Mとします)が2週間くらい前に買う予定ですと挨拶に来た。

その時に君とは違い緊急避難経路としてという名目ではあるが通行権同意書を求められた。

 

・2つからアパート建築するのに位置指定道路の仕様でいろいろ言われて訳が分からなくなって来たので

弁護士に助言を求めた。

 

・弁護士の回答曰く

1.地主さんの意向もあり通行権は認められない(理由は憶測ですが後述)

2.僕の案、アパート建設後にフェンスを建てると何かあったときに地主さんに責任が生じる恐れがある。

3.業者Mの通行権込みの同意書を印鑑を押してくださいという内容は到底1に被るので要因出来ない、

意思表示として先にフェンスを建てさせてもらった。

4.(僕に対して)先に挨拶来て内容は把握した、通行権いらないと言ってる君に対してはこちらも

何とか妥協案を見出そうという柔軟な姿勢を見せる意味でもあくまで優しさとして70cm程度の跨げるフェンスにした。

 

というお話でした。

 

再度、「僕はアパートを基本持ち続ける、ある程度回収した後はわかりませんがアパートを建築できる環境が1番。」

と考えております。

と伝え、提案書を用意させて頂きました。

 

これは先日のブログで行政書士の先生ともお話しした上で、覚え書き等の場合書類が残ってしまうと

何かの拍子に流出した場合うちのアパートに責任が生じるため今回「提案書」という形で出させて頂きました。

 

 

 

 

1.現在位置指定道路に設置されているフェンスを3m以上撤去して頂く。
(支柱間で3m以上であれば問題ございません)

2.区役所見解で支柱は残しても構わないがフェンスを今後立てないという確認が
何回か地主さん宛に入る可能性がございます。

こちら側としては手間を地主さんに割いて頂くわけには参りません

ので支柱も全て撤去した状態で自身の敷地(赤)に埋め込み型支柱を設置する

形で対処したく思います。

※この埋め込み型支柱は市町村レベルで解釈が違って来るらしいので確認が必要です。

 

という提案をさせて頂きました所、

「自分の持っている不動産の建築、修繕などを引き受けてくれている担当がいるので1度呼びます。」

 

とのお話し。

 

名刺交換を行い、提案書を読んで頂く。

 

ここもはしょりますと、

支柱埋め込み型ポールで子供や大人がくぐれる(跨ぐ)高さで実際それを目撃されると通行権生じるのでは?

(未確認での逆提案)鉄製の扉、学校の門とかの奴を設置するのはどうか?

将来的に位置指定道路が無くなる可能性もある、その時どうするのか?

 

 

位置指定道路がなくなる?ここでピーンときました。

 

地主さんは将来的に位置指定道路廃止を視野に入れているんだなと。

なので通行権が生じると面倒くさいって考えなのでしょう、ようやく腑に落ちました。

 

「あくまで現状アパートが立つのが第一優先です、その後何年か後に位置指定道路が廃止になって後の出口戦略は

自身の家を私道経由で建てるなり何らかを考えます。」

 

と伝えた所、「この提案書は持ち帰らせて下さい。地主さん、弁護士さんでお話しさせて頂きます。」

 

という流れでフィニッシュです。

 

いやー、すごく緊張しましたが地主さんも聞く耳を持って頂いておりますし何とか妥協案で

話がまとまりそうな流れで少しだけ一安心です。

 

で、この後業者Mと売買の不動産仲介業者が顔合わせで情報交換となります。

またここで色々出てきてます、まあ本当飽きさせないなこのアパート建築はw

 

(つづく)

 

author:よねとも。, category:不動産関連, 12:01
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