平成25年10月、僕は自身が購入して住んでいたアパートの次にこの再建築不可の戸建てを最初に買いました。思い返しても、自分でもちょっと首をかしげる、なぜ買ったんだとｗまあ欲しい欲しい病にかかってたからですけど😂
これが僕の「個人名義での一号物件」でした。不動産の世界で深く潜っていくきっかけになった家、しかもクセが強いし接道も弱い。当時はもう好奇心満々で出来ない訳が無い＆難癖があるものも割と何とかなると妙に自信に溢れていたなあｗ
値段は中古の軽自動車が買えるくらい。
結果論だがトータルリノベーションでこの物件価格を大幅に超えるものだったのは内緒ｗDIYやってこれだから工務店入れてたらもっとかかってたんじゃないかと。
内部を見ると1階は完全に玉砕。
畳は腐りきっていて、足を乗せた瞬間ハマる足ｗ
下地までシロアリで崩れていて、触ると砂みたいにボロボロ落ちる。
キッチン側の壁がない、正確には「壁だった何か」が残っているだけ。
この状態から本当に“住む”なんてことができるのか？そんなスタートだった。
2階は和室が二間。
ここは原型を保っていてかなり綺麗だったので畳の表替えのみ。1Fを中心にリノベをすると決めて300万円を投じた。
1階の当時間取りは3K、6和、4.5洋に水回り。お風呂は五右衛門風呂の薪をくべるタイプ、当然玉砕、トイレはくみ取り式。3畳は岩国名物岩国レンコンを処理する小部屋みたいな感じになっており水道が付いてた。この部屋にお風呂を持ってきて、床を作り直し、壁を立ち上げ、配管もやり変えた。
奇しくもこれからお世話になるガス会社の新人さんがかりたいということになり貸し出し。購入してあれこれやりたいとやって半年近くかかったような？（うろ覚え）
ようやく人が住める家になり、そこから賃貸として回り始めた。
しかし不動産はドラマが起きる、
この10年で入居者は3回入れ替わった。1人目は3年程住まわれて結婚するということで出ていった。㊗️おめでとう🎉こういうのは仕方がない。
問題は2人目の入居者さん確か半年足らずで決まった。入居時の諸費用からいきなり滞納というツワモノで気付けば3カ月滞納。こちらとしては話し合いで解決したいけれど、どうにもならずこれまた初めての強制執行。賃貸保証協会に加入していたので痛みはなしだったがこれを機会に今まで連帯保証でもオッケーにしてた入居者は必ず保証協会を通す事にした、逆に保証人はなし。
そして執行後、初室内、見て絶句。
2階の和室は室内犬によってボロボロ。
畳は掘られ、破かれ、糞尿で変色し、臭いが壁まで染み込んでいた。人が住んでいた家というより犬小屋として利用していたに近い。
まさかここまでとは思わなかった。
結局、追加で150万円程度をかけて洋室化と修繕、2期工事だった。
ただ不動産の面白いところは、
「人が変わると物件も変わる」という点だ。
その後入った今の入居者さんで入居してもう7経ってこの12月末で8年目のタイミング。
丁寧に住んでくれて、連絡もスムーズで、物件を本当に大事にしてくれる。
こういう人が一人いるだけで、家ってこんなに穏やかになるのかと思うくらい安定した。
そして今回、この入居者さんから「買いたい」と言って貰えた。
この家にはいろいろな“物語”が詰まっている。
自分の1号物件という思い入れ。
最初の大工事から強制執行の苦い記憶、そこからの復活で長年住んでくれている今の入居者さん。当然書いてない話もいくつかあったり自身の成長に繋がった物件である。これら全てが積み重なって今回の出口につながった。
物件って、最終的には「誰が住むか」で寿命が決まるとそう感じている。隣家の平屋は接道3mあっていつか売って下さいの話が進みかけた時もあったが色々あってお話がポシャるｗ買えれば再開発としては本当に面白かった、単純に儲かるしｗだからずっと持ち続けたい気持ちも強かった。
それでも今回だけは、
「この人に住み続けてもらえるなら手放してもいいかな」とそう思えた、不動産の出口はいくつかある。
投資家への売却、再販、建替、自己利用。
でも入居者さんがそのまま買ってくれる出口は、いちばん物件冥利に尽きる。壊れかけのボロ家だったものが、10年以上かけて人の手と人の暮らしで育っていき、最後は持ち家として引き継がれる。
数字では測れない価値がそこにある。
僕にとって、この物件は原点であり、実験台であり、修行場でもあった。
そして今、ひとつの区切りとして手を離れる。
次の挑戦に向けて、この経験は確実に血肉になっている。不動産は波乱だらけだけど、その分だけドラマがある。
それが面白くて、やめられない。
と真面目に書いたので終始計算。※ちゃんとわかる数字だけ具現化しました、礼金や広告宣伝費やらの数字はいれてませんので実際はもう少し少ないです、大まかにという感覚でお願いします。
最終損益は＋6,869,000円、年平均CFは約57万円／年、実質利回りは約8.4％、IRRは約9％。 前提・購入価格：130万円 ・リノベ費用 初期：300万円 追加：150万円 合計：450万円・総投資額： 130万＋450万＝580万円・保有期間：12年 ・売却価格：430万円・家賃条件 1人目：53,000円×36か月 2人目：49,000円×5か月 3人目：62,000円＋駐車場5,000円×96か月・固定資産税：年9,000円 ・火災保険：年9,000円 ・固定費合計：年18,000円×12年① 家賃総収入（変わらず）名目：家賃総収入1人目 53,000×36＝1,908,0002人目 49,000×5＝245,0003人目 (62,000×96)+(5,000×96) ＝5,952,000＋480,000 ＝6,432,000合計 ＝8,585,000円② 固定費合計名目：固定費合計(9,000＋9,000)×12 ＝216,000円③ 累計キャッシュフロー（運営）名目：累計CF（賃貸運営）計算式 家賃総収入 − 固定費8,585,000 − 216,000 ＝8,369,000円④ 総回収額（売却込み）名目：総回収額計算式 累計CF ＋ 売却価格8,369,000 ＋ 4,300,000 ＝12,669,000円⑤ 最終損益名目：最終損益計算式 総回収額 − 総投資額12,669,000 − 5,800,000 ＝＋6,869,000円⑥ 年平均キャッシュフロー名目：年平均CF（売却込み）計算式 最終損益 ÷ 保有年数6,869,000 ÷ 12 ＝572,417円／年⑦ 実質利回り（長期）名目：実質利回り計算式 年平均CF ÷ 総投資額572,417 ÷ 5,800,000 ＝9.87％※保守的に丸めて 約9％前後⑧ 投資回収年数名目：投資回収期間計算式 総投資額 ÷ 年平均CF（運営）5,800,000 ÷ (8,369,000 ÷ 12) ＝5,800,000 ÷ 697,417 ＝約8.3年⑨ IRR（内部収益率・概算）名目：IRRCF前提 ・年0：▲5,800,000 ・年1〜12：＋697,417 ・年12：＋4,300,000結果 ＝約9％
