新年１発目のブログは年末に書いたこちら。
最終損益は＋6,869,000円、年平均CFは約57万円／年、実質利回りは約8.4％、IRRは約9％。 前提・購入価格：130万円 ・リノベ費用 初期：300万円 追加：150万円 合計：450万円・総投資額： 130万＋450万＝580万円・保有期間：12年 ・売却価格：430万円・家賃条件 1人目：53,000円×36か月 2人目：49,000円×5か月 3人目：62,000円＋駐車場5,000円×96か月・固定資産税：年9,000円 ・火災保険：年9,000円 ・固定費合計：年18,000円×12年① 家賃総収入（変わらず）名目：家賃総収入1人目 53,000×36＝1,908,0002人目 49,000×5＝245,0003人目 (62,000×96)+(5,000×96) ＝5,952,000＋480,000 ＝6,432,000合計 ＝8,585,000円② 固定費合計名目：固定費合計(9,000＋9,000)×12 ＝216,000円③ 累計キャッシュフロー（運営）名目：累計CF（賃貸運営）計算式 家賃総収入 − 固定費8,585,000 − 216,000 ＝8,369,000円④ 総回収額（売却込み）名目：総回収額計算式 累計CF ＋ 売却価格8,369,000 ＋ 4,300,000 ＝12,669,000円⑤ 最終損益名目：最終損益計算式 総回収額 − 総投資額12,669,000 − 5,800,000 ＝＋6,869,000円⑥ 年平均キャッシュフロー名目：年平均CF（売却込み）計算式 最終損益 ÷ 保有年数6,869,000 ÷ 12 ＝572,417円／年⑦ 実質利回り（長期）名目：実質利回り計算式 年平均CF ÷ 総投資額572,417 ÷ 5,800,000 ＝9.87％※保守的に丸めて 約9％前後⑧ 投資回収年数名目：投資回収期間計算式 総投資額 ÷ 年平均CF（運営）5,800,000 ÷ (8,369,000 ÷ 12) ＝5,800,000 ÷ 697,417 ＝約8.3年⑨ IRR（内部収益率・概算）名目：IRRCF前提 ・年0：▲5,800,000 ・年1〜12：＋697,417 ・年12：＋4,300,000結果 ＝約9％
「安く買って、直しすぎず、早く回収する」のがボロ戸建投資の本質ですが僕はそれをせず直し過ぎて過剰（限度にもよる）設備、利回り15から30%いかない程度に収めるというスタイルです。人によるのでどれが正しい間違ってるじゃなくこういう考えがあるんだという1つの解として斜め読みして頂ければと思います。
やる事と言えば単純に繰り返しです。自分の知っているエリア（最初は遠隔ではなく自身が育った、また大学時代いた環境等縁があるエリア）で築36年〜以上の戸建（ギリ昭和）を〜数百万円で仕入れ、リフォームコストを計算して貸し出す、ここに歪みを見つける。
例えば再建築不可でも駅近なら車いらないでも安いとか。駐車場がないけど庭潰したら駐車場出来るとか磨けば光る一芸のポテンシャルがある物件を愚直に検索、足で地場の業者回り。すると次第に紹介して貰える。これは当然みんなが欲しがる物件≒高くなる。安いのには理由があるので安い理由を分析。ただ安いからと飛びつくと泣きを見ますよ！自分が解決できそうもしくはお金をかければ直せそうなど経験積むとスキルもステージも上がります。
基本重視なにはやはり再建築不可でも立地が1番。2に水回り。≒3番屋根位で物件検討。金額は自分の懐具合と相談。お金を追うなら「どれくらい修理がかかるか？自分は利回りいくらならこの物件と付き合っていけるか？」を細かく確認分析は必須。
個人的にはあるない別として今4号特例もあるし平屋かこじんまりした物件をオススメします。
