先日の岩国市RC。あの後同行してくれた大工さんとコーヒー飲みつつどう直すかを話し合い。外壁塗装と補修は必須としてお風呂、給排水設備と金かける箇所は山のようにあるんだけど築57年で限度がある。水漏れは早急に直すとして受け入れる≒借り手を決めると若い層には刺さらないかもだから必要最低限補修で生活保護者入れるか年金暮らしの老人ターゲットにするか？
今回の売出しは600万。岩国市道ですが2ｍ弱なので建て替えはセットバック必須。ただ商業地域なので大きい箱も可能な63坪。可能性としては裏手ほか周りの戸建て空き家が多いので二束三文で買い進めて取り壊してマンションドーンって妄想も捗るわけで。。。
現状の解体費用がまあざっと概算で800万から1000万って所だし600万はないねって事で10年所持して云々計算して◯万で指値入れようと思いました。（3桁万円じゃなく2桁万円）
不動産会社に電話して◯万で買い付け入れようと思います、その根拠や理由を説明。業者さんも同行時に眼の前の大量の水漏れでこれはダメだと思ったそうで買い付け入るだけでもって感覚だったらしいです。まあそうよねｗ売主さんも超弱気でもっと引けそうだとの事で。理由は「お父さんは今の仕事があるのでそのまま住み続けて2年後定年時に田舎に帰りたい、測量が建築時から行われておらず僕らが見ても鋲が打ってなかったので測量を実施して渡したい」って事らしい。
すると金額タダでも行けるんじゃ？？？業者さんに交渉して貰い折り返しの連絡待ちということで3日後、「◯万で通りました。」のお返事。お父さんの家賃3万円✕24ヶ月、測量30万とするとまあ実質タダ以下みたいなものですね。
やったぜ！ｗ（やってない）この辺りまで書くと金額大体想定出来そうですけどもwww
単純にな～んにもしないで満室まで持っていったら3×6×12/◯円で200％後半の利回り！まあ何もやらない訳にいかないので外壁塗装と防水施工で足場込みで200万として部屋2部屋空室をリノベーション＋雨漏りで400万見たとすると30％って所が落とし所な感じですかね。欲をかくとブロック塀壊して駐車場造成＋スロープで50万も入れたい所。早ければ年内決済ですぐリノベーション取り掛かりたいと思います。
少し実験を兼ねて1F1部屋のみスケルトンにしてお金を【多少かけて】どれくらい新築に近づけられるか実験しようと思います。使うのは極力事務所保存の在庫品。ちょっといっぱい溜まりすぎちゃってるんでいい機会ですw
そして後日の売買契約。
決済は来週以降測量が終わってからですが年内に。同時進行でブロック塀を壊す了解は得ているので（そうしないとトラックが入らない）ちゃちゃっとやって年明けて岩国三笠改装記始まりますｗ
